Rifinanziare o rinnovare? Come scegliere quando il rinnovo del mutuo crea shock adesivo

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MONTREAL – Molti proprietari di case canadesi si trovano ad affrontare uno shock adesivo con i loro pagamenti mensili mentre il loro mutuo si avvicina per il rinnovo, lasciandoli con una scelta cruciale: se rinnovare o rifinanziare il loro mutuo per la casa.

“Sono abituati a pagare $ 2.000 ogni mese negli ultimi cinque anni e all’improvviso, ora i loro pagamenti saliranno a $ 4.000”, ha detto Leah Zlatkin, un’esperta di mutui presso LowestRates.ca.

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Quando il proprietario di una casa rinnova un mutuo esistente alla fine della sua durata, tradizionalmente cinque anni, il creditore aggiorna il contratto con un nuovo tasso di interesse e, come dice Zlatkin, la maggior parte dei titolari di mutui vedrà pagamenti mensili più elevati dopo una rapida serie di aumenti al tasso di interesse. Tasso chiave della Banca del Canada.

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Il rifinanziamento comporta la rottura completa del contratto attuale e la firma di uno nuovo. È un’opzione utile per coloro che desiderano accedere al capitale immobiliare, consolidare il debito o cambiare finanziatore per un tasso migliore. Consente inoltre al mutuatario di estendere il periodo di ammortamento o il periodo di tempo necessario per estinguere completamente il mutuo.

Per quelli con portafogli più sottili, “si sta rifinanziando per riammortizzare per un periodo di tempo più lungo per facilitare tali pagamenti”, ha detto Zlatkin.

Il risultato potrebbe essere un aumento degli interessi totali pagati a lungo termine, ma i costi mensili sono inferiori, poiché i pagamenti vengono dilazionati su diversi anni.

Una ricerca della Banca del Canada mostra che quasi la metà dei mutui canadesi aveva un ammortamento superiore a 25 anni al 30 giugno. La percentuale è in costante aumento dal 32% nell’estate del 2020.

I mutuatari i cui tassi ipotecari sono saliti al punto che i loro pagamenti mensili coprono a malapena la parte degli interessi – o non riescono a farlo nemmeno – potrebbero prendere in considerazione un pagamento di somma forfettaria se sono abbastanza fortunati da avere un po’ di contanti di riserva a portata di mano.

“C’è stato un numero elevato di clienti che hanno liquidato parte dei risparmi che avevano e li hanno destinati al mutuo”, ha affermato Nick Palucci, direttore senior della strategia cliente presso la Royal Bank of Canada.

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Coloro che sono alla ricerca di un tasso migliore di quello offerto dal loro prestatore possono chiedere l’aiuto di un intermediario ipotecario.

Il rinnovo è la strada più tipica e, secondo Zlatkin, ha senso “a condizione che venga offerta una tariffa favorevole”.

“La tua banca ti offrirà la tariffa migliore. Non necessariamente ti offriranno la migliore tariffa sul mercato”, ha detto Zlatkin, aggiungendo che la contrattazione potrebbe essere meglio lasciata ai professionisti.

“Realisticamente, l’unico modo in cui l’istituto di credito potrà giocare con te è se ricevi un’offerta da qualcun altro.”

I proprietari di case che scelgono il rifinanziamento dovrebbero tenere presente che possono comportare spese legali e di valutazione, mentre farlo prima della scadenza del mutuo comporta una sanzione.

Dovrebbero essere consapevoli che il rifinanziamento significa anche che dovranno superare lo stress test sui mutui del governo federale dimostrando che potrebbero ancora permettersi il prestito se il tasso di interesse salisse di due punti percentuali.

I dati della Canada Mortgage and Housing Corp. di maggio hanno mostrato che il numero di rifinanziamenti è diminuito di quasi un terzo rispetto a maggio 2022.

“È davvero importante incontrare un pianificatore finanziario professionista che possa raccogliere tutte le tue risorse, i tuoi debiti… i risparmi, il flusso di reddito, qual è il tuo tasso di consumo. Può aiutarti a spostare i gusci per ottimizzare la tua situazione”, ha affermato Mark Halpern, che gestisce WealthInsurance.com.

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Un altro motivo per rifinanziare potrebbe semplicemente dipendere dall’esperienza dell’utente.

“Potrebbe essere qualcosa di piccolo come, hai difficoltà ad accedere e solo vedere quanto capitale rimane sul tuo mutuo, hai difficoltà a vedere quali sono i tuoi saldi”, ha detto Zlatkin.

“Forse non avevi una linea di credito per l’equità domestica… perché il tuo prestatore non ti permetteva di fare una linea di credito per l’equità domestica e dovevi usare le tue carte di credito. Quindi ora senti di dover rifinanziare”.

Per alcuni, un’altra opzione di rifinanziamento collaudata nel tempo, anche se impegnativa, potrebbe essere allettante.

“La mia strategia preferita: buoni amici e buona famiglia”, ha detto Halpern.

“Zia Sally e zio Bob stanno andando molto bene. Perché non stipulare con loro un piccolo mutuo privato? Non ti taglieranno”, ha detto.

“Ti amano e vogliono assicurarsi che tu stia bene, e poi puoi elaborare con loro una sorta di programma di pagamento che non sia così oneroso.”

Per coloro che non hanno la fortuna di avere un genitore o un parente ricco e generoso – o che non sono disposti a imporre loro vincoli finanziari – un percorso più commerciale per sostenere quel mutuo potrebbe essere l’unico aperto.

Questo rapporto della Canadian Press è stato pubblicato per la prima volta il 23 ottobre 2023.

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