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Quando Rishi Sunak, allora Cancelliere, annunciò un nuovo sistema di garanzia ipotecaria all’inizio del 2021, disse, avrebbe “trasformato l’affitto della generazione in acquisto della generazione”.
Ti sconvolgerà apprendere che non è andata proprio così. Né, poiché l’attuale cancelliere Jeremy Hunt considera di estendere il programma, che offre garanzie governative per prestiti elevati per valorizzare i mutui, non servirà a molto neanche questa volta. Ora sta cercando di risolvere il problema sbagliato in un modo leggermente inutile.
L’atto di giocoleria politica del Regno Unito, consistente nel mantenere in aumento i prezzi delle case fingendo che le “famiglie che lavorano duro” possano “mettere i piedi sulla scala immobiliare in modo facile e conveniente” è sempre più insostenibile.
Nell’ultimo anno, il mercato non è tanto crollato quanto congelato. I prezzi nominali sono scesi forse del 5% rispetto al loro picco, una percentuale maggiore in termini reali. Ciò non è sufficiente per fare molta differenza in termini di convenienza. Il mercato britannico gestirà forse 1 milione di transazioni quest’anno, ha affermato Richard Donnell di Zoopla, un quinto al di sotto della media a lungo termine e un terzo al di sotto dei massimi della pandemia.
Con tassi ipotecari che salgono al 5%, chi può semplicemente aspetta e vede. Lo stesso vale per i grandi costruttori edili, sui quali il Regno Unito fa affidamento per la maggior parte della sua costruzione di case. Queste aziende adeguano le tariffe di costruzione per adattarle alle vendite. Barratt, il leader del settore, ha detto la scorsa settimana che i tassi di prenotazione sono migliorati ma sono rimasti ben al di sotto dei livelli dello scorso anno (già depressi) da luglio all’inizio di ottobre. Si ritiene che il mercato rimarrà sottotono per due anni.
Le idee che emergono in vista della dichiarazione autunnale del prossimo mese sono più o meno le stesse, dopo anni di tentativi di rilanciare la domanda. Cambiare le regole per rendere più semplice per gli acquirenti utilizzare gli ISA e altri prodotti di risparmio per acquistare proprietà ha senso. L’estensione del programma di garanzia ipotecaria, che sottoscrive mutui LTV al 90-95% per immobili fino a £ 600.000 e che dovrebbe concludersi a dicembre, fa la differenza solo marginalmente.
Lo schema esistente è stato utilizzato solo per circa 37.000 acquisti sin dall’inizio, ovvero circa un quinto del mercato ad alto LTV ogni anno. Ciò suggerisce che, a differenza del periodo successivo alla crisi finanziaria, quando una garanzia simile contribuì a riavviare tali prestiti, le banche sono tornate sul mercato in gran parte con le proprie forze.
Il problema più grande è l’accessibilità economica, ha affermato Andrew Wishart di Capital Economics. Due anni fa, con un tasso ipotecario dell’1,3%, un rimborso mensile di 1.000 sterline si è tradotto in un mutuo di 298.000 sterline, ha calcolato. Con un tasso ipotecario del 5,5%, lo stesso rimborso ti farà guadagnare solo £ 176.000. Fino a quando i prezzi delle case, o i tassi ipotecari, non diminuiranno sostanzialmente o i redditi non aumenteranno, l’accessibilità dei rimborsi sarà il vincolo pungente del mercato.
Intralciare tale aggiustamento, attraverso un intervento più ampio in stile help-to-buy, non sarebbe saggio. Il calo in termini reali dei prezzi delle case fino ad oggi è circa la metà di quello registrato dopo la crisi finanziaria, senza lo shock di forti cali dei prezzi pubblicizzati. Mentre il governo si prepara a coinvolgere le banche per parlare di acquirenti per la prima volta, questa è, secondo i broker, la parte del mercato che resiste meglio in termini di attività. Un mercato degli affitti disfunzionale e miserabile significa che questi sono gli acquirenti che faranno di tutto invece di aspettare. In alcune parti del paese, l’acquisto è ancora più conveniente dell’affitto, anche ai prezzi odierni.
“Si tratta di un problema sistemico che continuiamo a cercare di risolvere con un altro piccolo aggiustamento o un altro piccolo espediente”, ha affermato Toby Lloyd, consulente ed ex consigliere speciale di Theresa May, il quale sostiene che il terrore dell’equità negativa è sempre più infondato. Solo una famiglia su quattro ha un mutuo. I controlli sull’accessibilità economica e altri limiti hanno frenato i prestiti più rischiosi dal 2015.
Meglio, dice Lloyd, concentrare il sostegno sull’aiuto a coloro che sono più colpiti dal calo dei prezzi delle case, compresi i proprietari condivisi e coloro che si sono impegnati ad acquistare, in particolare negli ultimi due anni.
È probabile che quest’ultimo campo includa i recenti acquirenti per la prima volta e alcuni di coloro che hanno utilizzato il programma di prestito azionario Help to Buy, ora chiuso. In altre parole, parti della Generation Rent che il governo ha già aiutato una volta.
helen.thomas@ft.com